昆明将全力推动三环闭合，哪些项目将受益？

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上周，云南省委、省政府用两天的时间召开了昆明现场办公会，为昆明市发展把脉定向。

据“昆明规划建设”披露，近日针对现场办公会有关城市规划建设方面的情况，昆明市住房和城乡建设局局长陈汉表示，市住房和城乡建设部门将以最短时间实现昆明三环闭合贯通，尽早缓解城市交通拥堵。

这也就意味着，说了多年的三环闭合工程，或将得以迅速推进。未来，闭合成环状的三环快速路，将极大的便利沿线的居民出行。

（一）几经波折的三环闭合系统

事实上，早在2010年底，昆明市打通岗头山双向隧道，实现西北三环的贯通，就已形成了昆明三环的雏形。

按照此前大众认知的走向，昆明三环类似一个“口”字，由北向南顺时针途经北三环接入金色大道-沿着北辰大道-园博路-接驳东三环-经朱家村立交-接入昌宏西路-连接广福路-经草海隧道-接入西三环-最后经岗头山隧道，与北三环实现闭合。

最初的三环走向雏形/昆明楼市制图

随后，随着2018年6月，昆明市发布的《昆明市三环（昌宏路）建设工程规划方案编制、可研报告编制、工程勘察及设计项目招标公告》，宣告昆明南三环外扩。

根据当时的规划，昆明三环快速路规划路线暂定为沿春雨路、南绕城高速、昌宏路、朱家村立交、东三环、金殿隧道、沣源路、龙泉路、北三环、西三环后形成闭合，总环长约为62km，拟采用高架、地面、地下快速路等多种方式相结合的形式。

外扩后的三环闭合系统图示/图源“昆明规划建设”

也就是说，与此前的三环走向相比出现了三个变化：

1、南三环方面，不再途经广福。而是从东三环进入昌宏西路之后，一直延伸至罗衙互通立交，并接入南绕城高速。

2、西三环方面：不走草海隧道。而是由南绕城高速（南三环）途径南绕城草海隧道，进入春雨路最后接入西三环。

3、东北三环方面：不再由园博路和北辰大道接驳北三环。而是从东三环经金瓦路呼马山立交，以隧道形式穿越呼马山，经严家山立交沿沣源路向西转龙泉路，接入北三环。

直到2019年2月，“昆明规划建设”发布“昆明三环闭合线路确定”的消息，根据内容显示，与此前相比，又有一个较大的变化。

即北三环不再通过龙泉路，而是改为北京路。具体线路是从东三环经金瓦路呼马山立交，经严家山立交沿沣源路向西经北京路口后，沿盘龙江往南经金色大道接入北三环。

昆明三环最新的走向大致如下（红色为现有线路，蓝色为待建线路）：

最新确定的三环闭合大致走向示意图/昆明楼市制图

从目前昆明三环贯通情况来看，2019年11月南绕城的罗衙互通立交主线通车，使得几经调整的南三环全部实现连通，整个三环系统中，东三环东起虹桥立交至南三环（南绕城）将接入春雨路一段，全线已经贯通。

而按照昆明市住建局“以最短时间实现昆明三环闭合贯通”的说法，目前仍需加紧建设的主要有西三环接入春雨路并转入南三环一段（西三环至南三环段），以及金瓦路呼马山立交接入沣源路沿盘龙江接入金色大道一段（东三环至北三环段）。

随着三环闭合工程待建路段的快速推进，或将直接受益于附近的项目和居民。

（二）西三环至南三环段：已聚集近10个项目

按照昆明三环闭合系统最新的线路走向，西三环与南三环的接驳，将沿现有西三环向南，通过规划的三环-滇缅立交，经现状春雨路在铁路石咀站位置拐向东南，以隧道的形式穿越草海，在滇池路西侧与南三环相接。

从位置上看，该区域正好位于地铁3号线眠山站-普坪村站沿线，相对老旧厂房相对较多，且密集。2020年，西山区曾在春雨路沿线利用老厂房打造了春雨937工业遗产文化街区，使得昆明西市区又多了一处玩场。

而从整个春雨路沿线的房地产开发来看，看似低调，但实际上已聚集近10个项目。

西三环至南三环段区域的项目

其中，目前在售的项目有阳光城滇池半山、金地商置昆悦和马街摩尔城。而且，在售项目在产品上有着较大的区别。

位于春雨路西侧江南春赛马场公园旁的阳光城滇池半山，顾名思义，“半山”指的是整个项目在半山上，依托山势整体的产品规划偏高端，有洋房、联排别墅、叠加别墅及合院等产品。

虽然项目的产品对于高端需求者具有一定的吸引力，但身居半山的出行掣肘，以及片区整体待改善的环境和相对匮乏的配套，使得项目吸引力大打折扣；而且从销售价格来看，类比昆明市场同类型产品，其实也并不低。

不过，项目签约昆一中入驻，对于有学校需求的购房者而言，是个加分项。

昆明楼市/制表

而位于华苑路与昆州路交汇处的另一个在售项目——金地商置昆悦，从产品上看，显然走的是刚需+刚改的路线。

相比之下，其离地铁3号线眠山站较近，且隔壁有兰亭广场的商业配套可共享，在居住与出行方面会有优势。

高层约1.5w/㎡的起价，还是带装修，在同一片区还是有一定竞争优势的。

剩下的在售项目，只有著名的马街摩尔城了。这个项目还真没啥好说的。毕竟对于很多人而言，说多了都是泪。

除了以上在售项目外，该片区今年可能面市销售的项目还有融创文旅城二期，以及大华春雨路项目（据悉项目名为：大华锦绣山海）。

从目前融创文旅城二期释放的信息来看，项目地块内规划有教育及医疗用地，首开将会推售建面约89-143㎡高层产品。

而诸如俊发沙地村项目、俊发普坪村项目、宝能白沙地项目、俊发昭宗片区项目、佳湖明泰玻璃厂项目等，推出时间会更晚，目前也没有更多的项目/产品的信息。

不过，从春雨路沿线开发商的抢驻情况看，显然早已对该区域有了充分的研究。因此，从后续看，若三环实现闭合，或会进一步推动该片区的开发热潮。

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（三）东三环至北三环段：在售项目居多

根据昆明三环闭合系统的最新走向，东三环与北三环的接驳，将沿现有东三环接入规划的金瓦路呼马山立交，并以隧道形式穿越呼马山，经严家山立交后进入沣源路，再经北京路口后沿盘龙江往南，经金色大道与既有的北三环岗头山隧道相接。

从区域跨度上看，该区域主要涉及东市区和北市区的部分区域。涉及区域的项目较多，有10余个，且多为在售项目。

东三环至北三环段区域的项目

从具体的项目看，诸如佳湖熹祥苑、美的顺城府等东市区的项目，由于可能会建设金瓦路呼马山立交，以及修建呼马山隧道，或会有一定的影响。

而沣源路沿线诸如中南太和府、旭辉星空云著、俊发城等项目，由于是途经沣源路现状道路，相对影响要小。反而，东北三环的接驳，对于通达东市区和西市区将会更便捷。

同样，北京路沿线，以及现有的金色大道等项目，已是现有道路，对于接驳北三环可能带来的影响相对也较小。

昆明楼市/制表

从具体的项目看，东三环至北三环途经区域的在售项目，产品丰富度要高。既有诸如美的顺城府、佳湖熹祥苑等以别墅、洋房为代表的豪改产品，也有诸如江东境界等在售小户型的项目，还有诸如碧桂园北城映象等销售大平层产品的项目。

其中，东市区的两个项目，美的顺城府项目属于尾盘在售，而佳湖熹祥苑装修有亮点。只是片区内没有地铁接驳和商业配套相对较弱，是当前存在的短板。

而北京路沿线的项目，由于毗邻城市主干道，交通和地铁优势均比较明显，且相对而言，居住氛围也要好。几个在售项目中，仅俊发城签约学校，因此，也更具有吸引力。

其余的待售项目，诸如中南太和府、旭辉星空云著、美的金刀营项目和万科金刀营项目，面市相对更快的可能会是美的金刀营项目，此前有传已初定案名为美的北京路9号。

对于北京路而言，越靠近主城区，关注度越高，因此，后续更看重项目会推出什么的产品，以及匹配什么样的价格了。

当然，对于昆明三环闭合工程的建设，其实一直都有人关注。从问题来看，大多是希望三环闭合工程建成缓解城市拥堵的。

图源人民网地方领导留言板

而从道路对居住生活的影响上，可能还会存在噪音扰民等担忧。但实际上，按照现行道路建设的要求，合理的退距，以及并非所有小区或楼栋都在路边上的实际情况，客观上使得三环闭合系统对于沿线居民而言，无疑是利大于弊的。

延伸阅读：

云南省委、省政府召开的昆明现场办公会上，披露了不少于昆明未来发展的思路和方向。我们攫取了部分与城市建设相关的内容：

——“昆明市要做好新一轮城市规划工作，加快城市更新改造和‘烂尾楼’处置……”

——“滇中新区要进一步做好规划工作，加快实体经济发展，不能大搞房地产开发……”

——“实施城市建设十大工程，大手笔改造建设城市，精心细致管理城市，痛下决心解决好城市规划建设管理中的诸多问题……”

——“做好路、水、景、城市更新的‘四篇文章’，努力建设高品质城市……”

购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）

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